A compra e venda de imóveis residenciais é uma das operações mais comuns e pode trazer diversas complicações se não for feita de forma cuidadosa e juridicamente segura.
Principais Problemas na Compra e Venda de Imóvel
Documentação Irregular: Um dos problemas mais comuns é a ausência ou irregularidade da documentação do imóvel, como a falta de matrícula atualizada, registro de penhora ou dívidas fiscais. É crucial que a certidão de matrícula esteja atualizada e livre de ônus, bem como que sejam realizadas pesquisas em nome do vendedor, para garantir que o imóvel está realmente desimpedido, e do comprador, para garantir a sua capacidade de pagamento.
Alienação Fiduciária: Muitos imóveis são comprados por meio de financiamento. Antes de realizar uma transação, é necessário verificar se o imóvel está alienado a um banco ou instituição financeira, para verificar como deverá proceder ao pagamento.
Vícios Ocultos: São defeitos ou problemas estruturais no imóvel que não foram revelados durante a negociação, como infiltrações, rachaduras ou problemas elétricos.
Condomínio: Se o imóvel for em um condomínio, é importante verificar a existência de débitos de condomínio e se o vendedor está em dia com as taxas.
Cláusulas Contratuais: Um contrato mal elaborado pode gerar diversas disputas, principalmente em relação às condições de pagamento, prazos para entrega do imóvel e responsabilidades das partes.
Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Residencial
Aqui está um Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Residencial. É importante adaptá-lo ao caso específico e consultar um advogado especializado para revisar o documento antes de firmar qualquer acordo.
CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL
Pelo presente instrumento particular, de um lado, como VENDEDOR: Nome: [Nome do Vendedor], Nacionalidade: [Nacionalidade], Estado Civil: [Estado Civil], Profissão: [Profissão], Portador do RG n.º: [Número do RG], CPF n.º: [Número do CPF], Residente e domiciliado à: [Endereço completo],
E, de outro lado, como COMPRADOR: Nome: [Nome do Comprador], Nacionalidade: [Nacionalidade], Estado Civil: [Estado Civil], Profissão: [Profissão], Portador do RG n.º: [Número do RG], CPF n.º: [Número do CPF], Residente e domiciliado à: [Endereço completo],
Têm justo e acordado o presente Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial, conforme as cláusulas e condições seguintes:
CLÁUSULA PRIMEIRA - DO OBJETO DO CONTRATO
O presente contrato tem como objeto a compra e venda do imóvel situado à [Endereço Completo do Imóvel], devidamente registrado sob a matrícula n.º [Número da Matrícula], do Cartório de Registro de Imóveis de [Nome do Município].
CLÁUSULA SEGUNDA - DO PREÇO E DAS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO
O preço certo e ajustado para a presente compra e venda é de R$ [Valor por extenso], que será pago pelo COMPRADOR ao VENDEDOR da seguinte forma:
Sinal e princípio de pagamento de R$ [Valor do Sinal], no ato da assinatura deste contrato.
Saldo de R$ [Valor do Saldo] a ser pago da seguinte forma: [Descrever a forma de pagamento, ex.: em [número] parcelas mensais de R$ [valor de cada parcela], até a data de [data limite de pagamento]].
CLÁUSULA TERCEIRA - DA ENTREGA DO IMÓVEL
O VENDEDOR se compromete a entregar o imóvel livre e desocupado ao COMPRADOR até o dia [Data de Entrega], juntamente com as chaves e demais pertences que se encontrem no imóvel.
CLÁUSULA QUARTA - DAS OBRIGAÇÕES DAS PARTES
O VENDEDOR declara que o imóvel está livre de quaisquer ônus, dívidas, hipotecas ou restrições judiciais.
O COMPRADOR se compromete a efetuar o pagamento conforme estipulado na Cláusula Segunda, assumindo a responsabilidade por eventuais encargos fiscais, tributos e taxas incidentes a partir da data da entrega do imóvel.
CLÁUSULA QUINTA - DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE
O VENDEDOR se obriga a providenciar a lavratura da escritura definitiva de compra e venda no Cartório de Notas e posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis, correndo as despesas da escritura e do registro por conta do [especificar: COMPRADOR ou VENDEDOR].
CLÁUSULA SEXTA - DA RESCISÃO
No caso de descumprimento das obrigações assumidas neste contrato, a parte prejudicada poderá optar pela rescisão do mesmo, com a perda do sinal, se pago, em favor da parte prejudicada.
CLÁUSULA SÉTIMA - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
O presente contrato é firmado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores.
Fica eleito o Foro da Comarca de [Nome do Município] para dirimir quaisquer dúvidas ou litígios oriundos deste contrato.
E por estarem assim justos e acordados, assinam o presente contrato em [número de vias] vias de igual teor e forma, na presença de duas testemunhas abaixo assinadas.
[Local e Data]
VENDEDOR:
[Nome do Vendedor]
COMPRADOR:
[Nome do Comprador]
Testemunhas:
Nome:CPF:
Nome:CPF:
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