O síndico é o representante legal do condomínio e possui uma série de atribuições e responsabilidades, que são delimitadas pela legislação e pela convenção condominial. Vamos detalhar os poderes e limitações do síndico segundo a legislação brasileira e o que pode ser regulamentado pela convenção. Funções Limites Responsabilidades do Síndico:
O Que o Síndico Pode Fazer (Segundo a Legislação Brasileira):
Representar o Condomínio: O síndico é responsável pela representação ativa e passiva do condomínio, tanto judicial quanto extrajudicial. Ele é quem responde a processos judiciais e administrativos em nome do condomínio.
Gestão Financeira: Cabe ao síndico administrar as finanças do condomínio, incluindo arrecadação das taxas condominiais, pagamento de despesas e prestação de contas.
Realizar Obras e Reparos: O síndico pode autorizar reparos e manutenções necessárias para preservar a integridade do condomínio. No caso de obras mais complexas ou de melhorias, é preciso seguir as regras da convenção e do Código Civil (artigos 1.341 e 1.342).
Aplicar Multas e Advertências: Quando um condômino infringe as regras internas do condomínio ou a legislação, o síndico pode aplicar multas e advertências, seguindo os critérios estabelecidos pela convenção e pelo regimento interno.
Convocar Assembleias: O síndico tem o dever de convocar assembleias ordinárias e extraordinárias, além de executar as deliberações tomadas nessas reuniões.
Contratar e Demitir Funcionários: O síndico pode contratar, demitir e administrar os funcionários do condomínio, sempre respeitando as leis trabalhistas.
Fiscalizar o Cumprimento das Regras Internas: É papel do síndico zelar para que os condôminos cumpram a convenção, o regimento interno e as decisões das assembleias.
O Que o Síndico Não Pode Fazer (Segundo a Legislação Brasileira):
Desrespeitar a Convenção do Condomínio: O síndico não pode tomar decisões que vão contra o que está estabelecido na convenção e no regimento interno do condomínio.
Decidir Isoladamente sobre Obras e Despesas: Obras voluptuárias (aquelas destinadas ao embelezamento ou recreação) e obras úteis (que aumentam ou facilitam o uso da edificação) exigem aprovação da assembleia, seguindo os critérios do Código Civil (artigos 1.341 e 1.342).
Agir Contra as Decisões da Assembleia: O síndico não pode contrariar as deliberações da assembleia geral, que é soberana nas decisões do condomínio.
Mudar o Uso das Áreas Comuns: O síndico não pode alterar o uso das áreas comuns sem a autorização da assembleia, respeitando o disposto na convenção.
Privar o Condômino de Uso de Áreas Comuns: Mesmo que o condômino esteja em débito, o síndico não pode impedir o acesso ou uso de áreas comuns. A cobrança de dívidas deve seguir os trâmites legais apropriados.
O Que Fica a Critério da Convenção do Condomínio Delimitar:
Poderes Adicionais ao Síndico: A convenção pode dar ao síndico poderes além daqueles estabelecidos na legislação, como autorizar obras específicas ou aprovar despesas dentro de um valor determinado.
Procedimentos para Aplicação de Multas e Advertências: A convenção pode definir as regras para aplicação de multas e advertências, estabelecendo os prazos para defesa e valores das penalidades.
Forma de Convocação de Assembleias: A convenção define como e quando as assembleias devem ser convocadas, especificando prazos e quóruns necessários.
Quórum para Aprovação de Obras e Alterações: O Código Civil estabelece regras gerais para aprovação de obras, mas a convenção pode estabelecer critérios específicos, desde que não sejam contrários à legislação.
Limitações ao Síndico: A convenção pode restringir alguns poderes do síndico, como a proibição de realizar despesas acima de um valor determinado sem autorização da assembleia.
Resumindo - Funções Limites Responsabilidades do Síndico:
O síndico possui uma função central na administração condominial, mas suas ações são limitadas tanto pela legislação quanto pela convenção e o regimento interno do condomínio. Suas principais funções incluem a gestão financeira, aplicação das regras e representação do condomínio.
As limitações incluem agir contra as decisões da assembleia, desrespeitar a convenção e tomar decisões isoladas sobre alterações nas áreas comuns ou obras. A convenção do condomínio tem um papel importante em definir regras específicas e delinear os poderes e deveres do síndico.
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