Contrato de Locação em Shoppings: Cláusulas Importantes para o Lojista

Abrir uma loja em um shopping pode ser um grande passo para o sucesso do seu negócio. Afinal, os shoppings oferecem vantagens como alto fluxo de pessoas, segurança, e uma infraestrutura bem estabelecida.

No entanto, junto com essas vantagens, também surgem responsabilidades e obrigações que precisam ser cuidadosamente analisadas – e é aí que entra o contrato de locação.

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Muitas vezes, o entusiasmo por abrir uma loja no shopping leva o lojista a aceitar termos que, a longo prazo, podem ser desvantajosos para o negócio. Entender todas as cláusulas do contrato de locação é essencial para evitar surpresas e garantir que o empreendimento se mantenha sustentável.

Neste artigo, vamos destacar as cláusulas mais importantes que você, como lojista, deve observar e entender antes de assinar o Contrato de Locação em Shoppings com a administração do shopping.

A Importância de um Contrato de Locação Bem Estruturado

O contrato de locação em um shopping vai muito além do simples aluguel do espaço. Ele regula praticamente todos os aspectos da sua relação com a administração do shopping, incluindo taxas extras, obrigações específicas, e até a forma como você pode operar sua loja. Um contrato bem estruturado protege seus interesses e evita que seu negócio fique vulnerável a condições que possam prejudicar seu faturamento ou operação.

Agora, vamos explorar as cláusulas mais importantes que você deve conhecer e entender antes de fechar qualquer acordo.

Cláusulas Importantes para o Lojista no Contrato de Locação em Shoppings - Contrato de Locação em Shoppings

1. Valor do Aluguel e Reajustes

O valor do aluguel é, sem dúvida, uma das cláusulas mais importantes, mas o que muitos lojistas não se atentam é a forma como os reajustes são calculados. O aluguel em shoppings geralmente está vinculado a índices de correção, como o IGP-M, que pode variar significativamente ao longo dos anos. Além disso, muitos contratos de locação em shopping centers possuem uma cláusula de aluguel percentual, em que uma porcentagem do faturamento da loja é paga como aluguel, caso ultrapasse o valor mínimo estabelecido.

O que observar: Certifique-se de entender como os reajustes serão feitos ao longo do contrato e verifique se existe a possibilidade de negociar um período inicial com valores mais baixos ou até mesmo carência, especialmente se sua loja estiver em uma fase de implantação.

2. Taxas Condominiais e Fundo de Promoção

Além do aluguel, os lojistas de shopping estão sujeitos a pagar uma série de taxas extras, como as taxas condominiais e o fundo de promoção. A taxa condominial é utilizada para cobrir os custos de manutenção das áreas comuns do shopping, como segurança, limpeza e jardinagem. Já o fundo de promoção é destinado às campanhas de marketing e eventos realizados pelo shopping para atrair público.

Essas taxas podem variar significativamente e, em alguns casos, podem representar um custo alto para a operação da loja. É importante que você tenha clareza sobre quais serviços estão inclusos nessas taxas e como elas são calculadas.

O que observar: Verifique se o contrato especifica o valor exato das taxas e, se possível, peça um histórico dessas taxas nos últimos anos, para ter uma ideia de como elas podem flutuar. Entenda também se você terá voz nas decisões sobre como o fundo de promoção será usado.

3. Prazos e Renovação do Contrato

Os contratos de locação em shopping costumam ter prazos mais longos, geralmente de 5 a 10 anos. No entanto, é essencial prestar atenção às cláusulas de renovação. Algumas administrações de shopping têm o direito de não renovar o contrato após o vencimento, o que pode colocar seu negócio em uma situação delicada se você tiver investido muito no ponto.

O que observar: Verifique se o contrato prevê a possibilidade de renovação automática ou se é necessário um novo acordo. Em alguns casos, pode haver um direito de preferência, que dá ao lojista a chance de renovar antes que o espaço seja oferecido a outro locatário.

4. Multas por Rescisão Antecipada

Caso você precise encerrar o contrato antes do prazo acordado, geralmente há uma cláusula que prevê a aplicação de uma multa por rescisão antecipada. Essa multa pode ser calculada com base no tempo restante do contrato ou em um percentual do valor total do contrato, o que pode representar um alto custo para o lojista.

O que observar: Verifique os detalhes da cláusula de rescisão antecipada e entenda quais são os motivos que podem justificar a saída sem a aplicação de multa (por exemplo, queda acentuada no fluxo de clientes ou mudança significativa nas condições do shopping).

5. Obrigações do Lojista em Relação à Operação

O contrato de locação de shopping também costuma incluir obrigações relacionadas à operação da loja, como horários de funcionamento, padrões de visual merchandising, e participação em promoções ou campanhas do shopping. Em muitos casos, o lojista é obrigado a seguir determinadas diretrizes, tanto visuais quanto operacionais, para manter a padronização do shopping.

O que observar: Entenda bem as obrigações que o shopping impõe sobre o funcionamento da sua loja, como a necessidade de abertura em todos os feriados ou participação obrigatória em eventos e promoções. Essas exigências podem impactar diretamente seus custos operacionais.

6. Cláusulas de Exclusividade

Dependendo do segmento em que você atua, pode haver cláusulas de exclusividade, que garantem que você será o único lojista do shopping atuando naquele nicho específico. Essa cláusula pode ser uma vantagem estratégica, já que evita a concorrência direta dentro do próprio shopping.

O que observar: Verifique se há cláusulas de exclusividade no seu contrato e se elas são realmente respeitadas pela administração do shopping. Se houver exclusividade, veja quais são os limites territoriais e de categoria que ela abrange.

7. Cláusulas de Reformas e Manutenção

As reformas e alterações no layout da loja também são regidas por cláusulas contratuais. O shopping pode exigir que as obras sigam um padrão específico, e qualquer mudança deve ser previamente aprovada pela administração. Além disso, a responsabilidade pela manutenção do espaço pode recair sobre o lojista, dependendo do que estiver estipulado no contrato.

O que observar: Avalie quais são suas responsabilidades quanto à manutenção do espaço e como as reformas podem ser realizadas. Entenda também se há alguma ajuda ou incentivo financeiro por parte do shopping para reformas estruturais necessárias.

O Que Fazer Se Já Cometeu Erros no Contrato

Se você já assinou um contrato de locação no shopping e agora percebeu que algumas dessas cláusulas não foram bem negociadas, não se desespere. Dependendo da situação, pode ser possível renegociar alguns termos ou, em casos mais extremos, considerar a rescisão contratual.

Aqui estão alguns passos que podem ajudar:

Revisão Jurídica: Solicite uma análise jurídica detalhada do contrato para entender quais cláusulas podem ser renegociadas e se há espaço para ajustes que protejam melhor seu negócio.
Negociação com o Shopping: Em muitos casos, a administração do shopping pode estar aberta à negociação, especialmente se o seu negócio estiver enfrentando dificuldades operacionais ou financeiras. Leve dados concretos sobre o impacto das condições atuais no seu faturamento.
Mudança de Espaço: Caso a localização da sua loja ou o tamanho do espaço estejam prejudicando o desempenho do seu negócio, considere negociar uma troca de ponto dentro do shopping. Essa mudança pode ser viável, desde que negociada adequadamente.

Conclusão

O contrato de locação em shoppings é um documento extenso e cheio de detalhes que podem impactar diretamente o sucesso da sua loja. Entender cada cláusula é essencial para evitar surpresas desagradáveis e garantir que você está tomando a melhor decisão para o futuro do seu negócio.

Se você está em vias de assinar um contrato de locação com um shopping ou se já está lidando com desafios em um contrato existente, nossa equipe jurídica especializada pode ajudá-lo a proteger seus interesses e a garantir que suas obrigações estejam claras e equilibradas.

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