Passo-a-passo e Modelo de Notificação Inicial
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Para renovar o contrato de locação comercial de forma segura, garantindo direito e a permanência do negócio no ponto comercial já construído, precisamos cumprir 7 requisitos básicos:
O período do contrato assinado deve ser de 5 anos ou mais (60 meses ou mais);
Deve explorar o mesmo ramo de negócio pelo prazo ininterrupto de 3 anos;
Provar que sempre cumpriu com todas as suas obrigações contratuais (pagamentos em dia principalmente), e;
Os fiadores devem, expressamente, aceitar a renovação do contrato e os encargos da fiança. Também há possibilidade de indicar novos fiadores.
A renovação pleiteada deve ser para o mesmo período do contrato, ou seja, por 5 anos ou mais.
Antes de entrar com a ação judicial, precisa notificar o locador, de forma extrajudicial, demonstrando o seu interesse em renovar o contrato de locação. Sugere-se que essas notificações se iniciem 11 meses antes do término do contrato, por causa do 7º requisito.
A ação judicial deve ser iniciada de forma completa pelo menos 6 meses antes do término do contrato de locação.
Segue modelo de notificação inicial para você mesmo começar a renovação do contrato de locação comercial: (pode ser enviada por e-mail, carta com AR ou telegrama digital)
[Nome do Locatário]
[Endereço do Locatário]
[CEP, Cidade, Estado]
[Data]
Para: [Nome do Locador]
[Endereço do Locador]
[CEP, Cidade, Estado]
Assunto: Notificação Extrajudicial para Renovação de Contrato de Locação Comercial
Prezado(a) [Nome do Locador],
Eu, [Nome completo do Locatário], inscrito no CPF sob o nº [número do CPF], proprietário/representante legal do [nome do negócio/comércio], localizado no endereço [endereço completo do imóvel locado], venho por meio desta notificar Vossa Senhoria sobre minha intenção de renovar o contrato de locação comercial atualmente vigente, referente ao imóvel supracitado.
Conforme estabelecido na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), especialmente em seu Artigo 51, cumpro todas as condições necessárias para a renovação do contrato de locação. Para sua referência, destaco os seguintes pontos:
Duração do Contrato: O contrato atual tem duração de [inserir duração], iniciado em [data de início do contrato], com término previsto para [data de término do contrato].
Continuidade do Negócio: Estou exercendo o mesmo ramo de negócio no local por um período ininterrupto superior a 3 anos, desde [data de início da atividade comercial].
Cumprimento das Obrigações: Durante todo o período, cumpri rigorosamente com todas as obrigações contratuais, incluindo, mas não se limitando a, pagamentos pontuais e observância às normas do contrato.
Fiadores: [Caso aplicável, informe sobre a situação dos fiadores, se permanecerão os mesmos ou se haverá substituição].
Desta forma, expresso o desejo de renovar o contrato de locação pelo mesmo período inicial, ou seja, [inserir duração] adicionais, mantendo, na medida do possível, os mesmos termos e condições já estabelecidos.
Solicito, portanto, uma resposta formal de Vossa Senhoria até [inserir data limite para resposta, sugiro 5 dias úteis], para que possamos proceder com as negociações pertinentes e formalização da renovação contratual.
Sem mais para o momento, agradeço antecipadamente pela atenção e fico no aguardo de um retorno.
Atenciosamente,
[Assinatura do Locatário]
[Nome do Locatário]
[Contato Telefônico]
[Endereço de E-mail]
ENTENDA OS DETALHES:
Entenda o Tipo de Contrato: Primeiramente, é importante reconhecer que um contrato de locação comercial geral difere dos contratos típicos de lojas em shoppings. Assim, as regras e requisitos para a renovação podem variar.
Período de Vigência: Para uma ação judicial de renovação, o contrato atual deve ter uma vigência mínima de 5 anos (60 meses). Isso assegura uma operação contínua e estabilizada do negócio no local.
Consistência no Ramo de Negócio: Você deve operar no mesmo segmento de mercado por pelo menos 3 anos consecutivos. Isso demonstra compromisso e estabilidade no local alugado.
Cumprimento das Obrigações Contratuais: É essencial ter um histórico de cumprimento de todas as obrigações do contrato, incluindo pagamentos pontuais e aderência às normas do contrato.
Fiadores e Renovação: Se o contrato atual exige fiadores, eles devem concordar expressamente com a renovação e suas condições. É possível também apresentar novos fiadores, se necessário.
Duração da Renovação: A renovação geralmente é solicitada para o mesmo período do contrato original, ou seja, mais 5 anos.
Notificação Prévia e Ação Judicial: Antes de iniciar uma ação judicial, é crucial notificar o locador sobre seu interesse em renovar o contrato. Recomenda-se começar esse processo pelo menos 11 meses antes do término do contrato atual. A ação judicial, por sua vez, deve ser iniciada no mínimo 6 meses antes do fim do contrato, garantindo que o locador seja notificado judicialmente a tempo.
Se algum desses requisitos não for atendido, há o risco de não conseguir renovar o contrato, o que pode resultar na necessidade de desocupar o local após o término do contrato atual.
Portanto, é aconselhável planejar-se com antecedência e, se necessário, buscar aconselhamento jurídico para garantir uma transição tranquila e a renovação do contrato de locação comercial.
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